Rynek handlowy w aglomeracjach po pierwszej połowie 2019 r. Analiza firmy Colliers International

Rynek centrów handlowych w największych polskich aglomeracjach jest dojrzały i dobrze rozwinięty. Około 10 mln konsumentów o rocznej sile nabywczej bliskiej 410 mld zł ma duże możliwości wyboru lokalizacji, oferty i formatu obiektu, w którym robi zakupy. Na koniec czerwca 2019 r. w ośmiu największych ośrodkach miejskich działało 215 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu 6,7 mln m2.

Przyrost powierzchni handlowej w ostatnim półroczu nie był znaczący. Warto jednak zwrócić uwagę na zachodzące w obiektach zmiany jakościowe – nowe funkcje i przebudowy. Rozwój e-commerce i wchodzenie sieci handlowych w omnichannel wymusza na centrach handlowych stopniowe zmiany w zakresie rozwiązań technologicznych.

– Nowe życie zyskują także lokalizacje o funkcjach mieszanych z rozbudowanym handlem, usługami i gastronomią. Modernizacje i remonty znajdują się w centrum uwagi większości centrów handlowych, które ukończyły 15 lat – mówi Katarzyna Michnikowska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku Colliers International.

Poznań i Wrocław najbardziej nasycone
W ciągu ostatniego roku w ośmiu największych aglomeracjach oddano do użytku 8 nowych centrów handlowych i tyle samo rozbudowano. Ich łączna powierzchnia najmu wyniosła ponad 240 tys. m2. Biorąc pod uwagę jedynie ostatnie 6 miesięcy, podaż wyniosła ponad 130 tys. m2.

Największe, zarówno pod względem liczby obiektów, jak i ich powierzchni, są rynki aglomeracji warszawskiej (52 centra o łącznej powierzchni ponad 1,7 mln m3) i Górnego Śląska (49 centrów, ponad 1,2 mln m3). Najmniejszy pozostaje Szczecin (305 tys. m2 w 11 obiektach). Najwyższe nasycenie powierzchnią centrów handlowych odnotowano we Wrocławiu (885 m2/1000 mieszkańców) i w Poznaniu (857 m2/1000 mieszkańców).

Najwięcej rekomercjalizacji i renegocjacji
W związku z ograniczeniem aktywności deweloperskiej w największych aglomeracjach w strukturze popytu dominują rekomercjalizacje i renegocjacje umów. Współczynnik pustostanów dla największych aglomeracji pozostaje na średnim poziomie 3,8%. Najwyższe jego wartości notowane są w Łodzi (6,6%), a najniższe w Szczecinie (1%).

Lata 2018–2019 na rynku handlowym to czas dyskontów niespożywczych. Dynamiczną ekspansję prowadzą zarówno debiutanci, jak i podmioty o ugruntowanej pozycji, takie jak Kik, Dealz czy Pepco.

W związku z boomem na rynku mieszkaniowym obserwowany jest rozwój podmiotów z sektora wszystko dla domu (Ikea, Komfort, Jysk, Home & You, Duka). W dalszym ciągu rosną też sieci klubów fitness. Widać to na przykładzie Poznania, gdzie w okresie lipiec 2018 – czerwiec 2019 umowy w centrach handlowych podpisało 5 podmiotów. Otwierają się także kina oraz centra rozrywki lub edukacji.

Polska staje się krajem atrakcyjnym dla marek o profilu budżetowym. Potwierdzają to zapowiadane wejścia sieci Primark (Galeria Młociny w Warszawie), Monki (Galeria Katowicka, Bonarka w Krakowie) oraz Weekday (Elektrownia Powiśle w Warszawie).

Pakiety zachęt dla strategicznych najemców
Czynsze w największych aglomeracjach pozostają stabilne, z tendencją wzrostową za najlepsze lokale w pierwszorzędnych centrach handlowych. Praktyką rynkową staje się większa elastyczność w warunkach najmu, szczególnie w przypadku obiektów drugorzędnych.

Najemcom o strategicznym znaczeniu dla centrum oferowane są pakiety zachęt, takie jak:

• partycypacja w kosztach aranżacji powierzchni,
• najem oparty jedynie na czynszu od obrotu,
• krótsze okresy najmu,
• czasowe obniżki,
• zamrażanie kosztów eksploatacyjnych.

Zmiany w warunkach najmu w najbliższym czasie przynieść mogą nowe regulacje prawne.

– Wprowadzony zakaz handlu w niedziele wzmacnia dominujące centra i obniża odwiedzalność obiektów drugorzędnych. Kolejnym czynnikiem mogącym mieć wpływ na rynek handlowy w Polsce jest prawdopodobne wejście w życie nowego podatku od sprzedaży detalicznej, zwanego „podatkiem od hipermarketów” – mówi Katarzyna Michnikowska.